По общему правилу, введенному поправками Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018 г. использовать счета эскроу застройщики обязаны по всем договорам ДУ, которые будут представлены на госрегистрацию после 1 июля 2019 года. Ранее правительственные чиновники оценивали общее число таких договоров в 2019 году в скромные 34 тысячи.
Исключение из этого правила могут сделать лишь для некоторых объектов, которые уже достаточно близки к завершению и по которым уже заключено определенное количество договоров долевого участия. Конкретные критерии для таких послаблений пока не разработаны.
Некоторые преимущества
Использование эскроу позволит застройщикам получить некоторые послабления — например, необязательно соблюдать принцип «Один застройщик — одно разрешение», при регистрации ДДУ не потребуется договор страхования гражданской ответственности или банковского поручительства (п. 5 ч. 2 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»).
Кроме этого снимаются обязательные требования к размеру собственных средств застройщика (10% от планируемой стоимости строительства), к опыту участия в строительстве многоквартирных домов, и не требуется делать отчисления в компенсационный фонд.
При этом также отпадают и ограничения, связанные с обеспечением финансовой устойчивости застройщика: разрешается осуществлять выпуск ценных бумаг, получать другие кредиты и займы (не только целевой на строительство), выступать гарантом или иным образом принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения для третьих лиц (п. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Банковский контроль
Схема работы счета эскроу заключается в том, чтобы каждый участник, стремясь к своей выгоде, обеспечивал общий для всех результат. Дольщик теперь вносит деньги не напрямую застройщику, а кладет на специальный депозит в банк. Банк эти деньги хранит, пока не будет сдан новый дом.
Застройщик только после сдачи объекта получает оплату за свою работу от банка. А до этого времени застройщик вынужден привлекать заемные средства, предоставляемые банком в виде целевого кредита на строительство.
Строительство дома происходит фактически под контролем банка, т. к. ему предоставлено право получения сведений о денежных операциях застройщика, обо всех его контрагентах и заключенных договорах. И все для того, чтобы обеспечить целевое расходование денежных средств (ч. 1 ст. 18 Федерального закона№ 214-ФЗ).
Даже если застройщик потратит на строительство одного объекта денежные средства, полученные им для целей создания другого объекта, это будет признано нецелевым расходом (письма Минфина России № 03-03-07/3 от 23.01.2012 и № 03-03-06/1/504от 19.08.2011).
Такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ. Датой признания таких доходов признается дата, когда застройщик фактически использовал деньги не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Заманчивые перспективы
Если застройщик не сможет привлечь достаточное количество граждан, он понесет убытки по банковским процентам за непроданные квартиры. К тому же, как показал опыт первых месяцев добровольного применения новой схемы с 01 июля 2018 года, далеко не каждому застройщику удается получить кредитную линию в одном из банков, получивших право работать по описываемой схеме.
По оценкам министерства, около 30% жилых проектов могут без кредитного финансирования. Все это склоняет законодателей к пересмотру отдельных норм Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе и в части счетов эскроу.
В начале февраля представители Минстроя заявляли, что еще не готовы приступать к вопросу раскрытия счетов эскроу на финальных стадиях строительства (до получения разрешений), но уже через неделю на высшем уровне были даны поручения разработать такие предложения. Конечно же, здесь имеются в виду только недостроенные объекты с высокой степенью готовности (не менее 70%).
Пока никаких конкретных поправок не предлагали, но вполне можно ожидать отсрочки введения части новых правил по крайней мере для тех объектов, которые были начаты в самом разгаре переработки закона о долевом строительстве. Правительство РФ планирует получить от Минстроя такие поправки до мая 2019 года, чтобы успеть их принять и ввести к июлю 2019 г.
А пока остается лишь доводить жилое здание до финальной стадии и помнить, что по завершенным объектам (т. е. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) до постановки их на кадастровый учет можно заключать новые договоры долевого участия, причем здесь соблюдать требование о привлечении средств дольщиков через счета эскроу не обязательно (п. 7.1 ст. 18 Федерального закона 214-ФЗ).
С 2021 г. застройщики должны отражать расходы на долевое строительство в оборотных активах. Виной всему новые правила ФСБУ 5/2019 «Запасы» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». На каких счетах вести учет стройки? Можно ли не облагать налогами средства дольщиков на эскроу счетах?
Как считать экономию: по дому в целом или отдельно по каждой квартире в свете новой судебной практики. Ответы на эти и другие вопросы на нашем семинаре.
Мы рассмотрим все требования по ДДУ в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О договорах долевого участия», актуальные в 2021-2022 гг. Обсудим: за счет каких средств нужно вести расходы на содержание застройщиков, а также вопросы формирования стоимости строящегося объекта на семинаре Эльвиры Митюковой «Строительство: все изменения 2021-2022 гг. по ДДУ и счетам эскроу. Налоги и отчетность застройщиков и подрядчиков»: https://www.sba-consult.ru/stroitelstvo
